Remont poddasza - część 1

Etap poszukiwań

Młodą inwestorkę nie interesowało zwyczajne, standardowe mieszkanie, z równoległymi ścianami i samymi prostymi kątami. Od zawsze jej marzeniem było zamieszkanie na poddaszu, w ciekawym i niebanalnym architektonicznie wnętrzu, ze skosami i grą światła. Ma ona bowiem duszę artystki i jej wymagania dotyczące estetyki są zdecydowanie wyższe.

O możliwości kupna poddasza na czwartym piętrze kamienicy z końca lat 40., w urokliwej dzielnicy Warszawy, dowiedziała się dwa lata temu od znajomej mieszkającej w sąsiedztwie owego domu. Poprzedni inwestor, przestraszony żmudną drogą formalności i samą przebudową, zrezygnował.

Siła wyobraźni
Kiedy inwestorka pierwszy raz odwiedziła kamienicę, jej oczom ukazał się następujący widok: ciemny, pusty, niezagospodarowany strych, w zasadzie ruina zamieszkana przez... gołębie. Być może właśnie ten widok przeraził niedoszłego mieszkańca, któremu zabrakło odwagi, aby zmierzyć się z tak ogromnym wyzwaniem organizacyjnym i inwestycyjnym. Być może zabrakło mu również wyobraźni i nie uwierzył, że z takiej ruiny może powstać pełnowartościowe mieszkanie. Jednak nasza bohaterka, z zawodu artysta grafik – od razu wyobraziła sobie, jak w przyszłości miejsce to będzie wyglądało, jaki będzie miało styl, wystrój i klimat. I nie zraziła się pierwszym wrażeniem.

Dach domu był trzyspadowy, podział funkcjonalny wnętrza ściśle narzucały cztery ściany kominowe. W bardzo złym stanie była dachówka ceramiczna, łączona jeszcze na cement, strop był nierówny, a po nim gdzieniegdzie przebiegały grube, drewniane belki konstrukcyjne. W podjęciu ostatecznej decyzji pomógł zaprzyjaźniony architekt, który również był zdania, że z tego strychu da się stworzyć ciekawą przestrzeń mieszkalną, i że warto podjąć wyzwanie. 

Umowy, uchwały, decyzje...
Lokalem tym interesowali się jeszcze inni potencjalni nabywcy. Jednak to właśnie Magda najszybciej przystąpiła do działania. Zaczęła od razu zbierać potrzebną dokumentację, inwentaryzację stanu istniejącego (mapy geodezyjne, inwentaryzacja fotograficzna, itp.), wstępne szkice architektoniczne. Chyba to zaangażowanie sprawiło, że to właśnie ją mieszkańcy wybrali na swoją sąsiadkę (lokal należał do wspólnoty mieszkaniowej).

W grudniu 2005 roku odbyło się głosowanie lokatorów kamienicy, w wyniku którego podjęto uchwałę – wyrażenie zgody na zagospodarowanie owej wspólnej powierzchni strychu oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie adaptacji. Zgody na adaptację musiała udzielić również gmina.

W maju następnego roku została sporządzona umowa między zarządem wspólnoty a inwestorką. Miała ona wpłacić wspólnocie ustaloną kwotę, ponadto zobowiązała się do przekształcenia lokalu na cele mieszkalne zgodnie z planem adaptacji, wielobranżowej dokumentacji projektowej wraz z opisem organizacji prowadzenia robót, warunków przyłączy od dostawców poszczególnych mediów. Wszelkie projekty, np.: architektoniczno-budowlany, a także projekt instalacji gazowej wymagały akceptacji wydziału architektury dzielnicy. Umowa zawierała też wykaz dodatkowych zobowiązań na rzecz wspólnoty. Były to m.in.: wykonanie izolacji akustycznej części adaptowanej, remont dachu nad powierzchnią strychu, zasięgniecie opinii na temat techniczno-konstrukcyjnych elementów nośnych budynku, z uwzględnieniem dodatkowych obciążeń związanych z przebudową, rozbudowa niezbędnych instalacji oraz wymiana czterech okien na klatce schodowej, a także zasilenie funduszu remontowego wspólnoty ustaloną wcześniej kwotą.

W czerwcu 2006 roku inwestorka złożyła wniosek w wydziale Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na tę decyzję czekała pół roku. Po jej otrzymaniu mogła ubiegać się o kolejne pozwolenia i opinie. Były to m.in. opinie kominiarskie o możliwościach wentylacji poddasza, podłączenia pieca gazowego, który wymaga oddzielnego komina.

W oparciu o przeprowadzoną inwentaryzację konstrukcyjno-architektoniczną, obliczenia niektórych elementów drewnianych konstruktor wydał przychylną opinię techniczną, stwierdzającą, że po przeprojektowaniu więźby dachowej poddasze pod względem konstrukcyjnym nadaje się do adaptacji na cele mieszkalne. Konieczne były także ekspertyzy z zakresu ochrony przeciwpożarowej i warunki przyłączenia energii elektrycznej (nowa instalacja według indywidualnego projektu), zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków (podłączenie do istniejących pionów), a także opinie dotyczące instalacji gazowej (poddasze ma odrębną instalację c.o.).

Magda wspomina, że choć kolekcja niezbędnych dokumentów z pewnością przeraża, to determinacja i upór w dążeniu do celu pozwalają przebrnąć przez tę urzędniczą machinę. Niezastąpione i bardzo pomocne okazały się panie z zarządu wspólnoty, które nauczone doświadczeniem adaptacji innych poddaszy radziły, jak krok po kroku kompletować niezbędne dokumenty i szybko podpisywały te, które wymagały ich zgody. A problemów nie brakowało i pojawiały się na każdym etapie. Wiadomo bowiem, że nowy lokal w przeszło 50-letniej kamienicy musi spełniać obecnie obowiązujące przepisy Prawa budowlanego.

Projekt
Zebrana dokumentacja pozwoliła na przygotowanie projektu architektoniczno-konstrukcyjnego adaptacji strychu. Nad projektem pracowało pięciu architektów z jednego biura oraz konstruktor. Współpraca układała się bardzo dobrze. Projekt zakładał likwidacją krótszej połaci dachowej przez przedłużenie kalenicy, doświetlenie lokalu lukarnami, jednym oknem typu porte-fenetre oraz oknami połaciowymi. Dach oraz ścianki kolankowe miały zostać ocieplone.

Projekt wnętrza natomiast uwzględniał wydzielenie sypialni, toalety oraz strefy dziennej z aneksem kuchennym. W ten sposób miała powstać przestrzeń mieszkalna o powierzchni 62 m². Ponadto, architekci zaprojektowali antresolę o powierzchni około 28 m², wykorzystując istniejącą konstrukcję nad fragmentem części mieszkalnej. Projekt został sporządzony, a następnie zatwierdzony w maju 2007 roku. Od tego momentu można było już bez przeszkód przystąpić do budowy.

Poszukiwania ekipy
Z założenia całością prac budowlanych miała zająć się jedna ekipa budowlana. Magda chciała zatrudnić dobrą i sprawdzoną ekipę, aby nie martwić się o kolejne etapy prac i poszukiwanie coraz to nowych wykonawców. Znalezienie takiej firmy nie było jednak proste: albo proponowano jej bardzo odległe terminy, albo ceny usług były zbyt wysokie. Jedna z wybranych już firm nagle przestała istnieć, ponieważ wszyscy jej pracownicy postanowili wyjechać z kraju skuszeni wizją lepszych zarobków. W końcu udało się znaleźć właściwych fachowców. Wybrana ekipa budowała sprawnie i szybko. Prace zaczęły się w październiku zeszłego roku. Po zaledwie pięciu miesiącach poddasze było wykończone i gotowe do zamieszkania. O tym, jak przebiegały kolejne etapy budowy i o efekcie prac w części 2 reportażu.